前言

　　在经历了长期的市场低迷后,2008年春交会在万众期待中如约而至,本届房交会承载了众多开发商、代理商以及消费者的期盼：开发商希望借房交会的东风刺激市场回暖，代理商则希望房交会能够带动市场平稳前行，而消费者则希望房交会后市场价格能够降下来，本届房交会是刺激市场回暖或是带动市场平稳前行还是使市场继续低迷，本报告主要是通过房交会各参展项目的物业类型、产品品质、物业价格、营销手段、市场供需以及客户反映等情况来分析目前长沙市房地产的现状及下半年长沙市房地产的一些发展趋势，为恒嘉地产顾问所服务项目及开发项目做参考。

本届房交会特点

　　一、参展项目多

　　由于市场一度低迷，很多开发商想借本届房交会做大声势，刺激消费者的购房热情，以达到刺激市场回暖的目的。据不完全统计，本届房交会直接或间接参与的项目达100个以上，规模之庞大是历届之最。这也足以证明开发商想借此次房交会救市的迫切心态。

　　二、人气不旺

　　与各项目积极参展形成鲜明对比的是，本届房交会人气明显不足，除兼职人员、业内人士以及排队领礼品的外，真正的看房者比较少。

　　三、促销手段多元化

　　为刺激消费者的购买欲望，此次房交会，各开发商可谓是想尽一切办法：打折扣、送面积、送电影券、抽奖、送首次置业基金、两代居中的小户型半价、降低首付、为消费者付额外利息、推出特价房、看房送礼、送车位、送首付、送物业管理费、送轿车、老带新额外优惠等等，促销手段非常的丰富。

　　四、价格竞争激烈

　　为达到吸引消费者的目的，多数项目均采取了较大程度的价格优惠措施，价格竞争较为激烈。

　　五、促销力度大

　　本届房交会各项目促销力度可谓是历届最大的，最低折扣打到9折，一般的折扣也都打到了95、96折;送首付、送车位、送轿车、送面积、送物业管理费等;两代居中小户型半价、特价房、抽奖等等，促销力度之大，促销手段之多均创记录。

　　六、派送礼品和表演节目依然是提高人气最有效的方式

　　七、请了销售代理公司代理的项目普遍比开发商自己销售的项目销售情况要好

　　从本届房交会各项目的成交情况来看，请了销售代理公司的项目销售情况要比开发商自己销售的项目要好，在市场行情不是很好的情况下，代理公司的专业水平和作用得以充分体现。由此也可以看出，在市场低迷的情况下，选择有实力的代理公司也是开发公司规避项目风险的较好途径之一。

　　折扣较大、价格较低的项目销售情况良好，而折扣较小、价格较高的项目则销售情况不理想。

　　九、项目整体布展水平一般

　　除藏珑和紫晶城等少数项目展位的布置具有一定的特色外，绝大多数项目的展位布置缺乏新意。

　　小结：

　　尽管各开发商倾巢而出为房交会制造声势，尽管各项目使出浑身解数力图挽救市场，但是，本届房交会还是没有出现开发商所期待的火爆场面，最后多少有点令人失望的黯然收场，随着下半年市场供应量的进一步加大、供需的进一步失衡、市场竞争进一步加剧、而不痛不痒的优惠又难以打动消费者的情况下，开发商将会采取更为实在的措施来刺激消费者的购买欲望，下半年长沙楼市价格的调整势在必行。

透过房交会看长沙房地产市场现状

　　一、竞争市场

　　１．目前市场处于供大于求的局面

　　政府相关部门统计数据显示，长沙市今年一季度商品房的供应量为213.85万平方米左右，而市场需求量则为176.07万平方米左右，整体处于供大于求的局面。

　　２．市场处于较为低迷的状态，竞争形势比较严峻

　　受宏观政策、全国各地市场不景气及目前市场供大于求等多种因素影响，长沙楼市也处于较为低迷的状态，虽然各项目采取了多种具有诱惑力的措施，但是效果依然不是很理想，目前市场竞争形势比较严峻。

　　３．板块内及板块间的竞争依然激烈

　　目前西城板块在售项目达30个左右，是市场竞争最为激烈的板块;北城板块在售项目11个左右，竞争在各板块中激烈程度算较小的，东城和南城各20个左右;市中心板块约15个左右，可见各板块的市场竞争是比较激烈的。而随着各板块的崛起及各板块间的差距的缩小，板块间的竞争也越来越激烈。

　　４．市场竞争主要集中在小高层和高层产品上

　　目前市场上小高层和高层产品所占比例达到80%以上，市场的竞争主要集中小高层和高层产品上。

　　５．别墅市场放量较大，市场竞争严峻

　　别墅产品主要集中在麓南板块、暮云板块、星沙板块及金星大道北板块，目前在售的别墅项目有麓山别墅、迪亚溪谷、星语林·汀湘十里、岳麓山公馆、卧龙湾、南山·苏迪亚诺、长沙玫瑰园、卓越·蔚蓝海岸、比华利山、御邦、保利·阆峰云墅、美洲故事以及藏珑等数十个项目，市场放量较大，竞争形势较为严峻。

　　６．市场的竞争主要集中在二房和三房产品上

　　目前市场供给主要以二房和三房产品上，其比例达到60%左右，市场的竞争主要集中在二房和三房产品上。

　　７．客户的争夺激烈

　　在市场供大于求，而投资型客户大多选择观望，外地客户也有较大幅度的减少，意向客户来源缩水较大的情况下各项目对客户的争夺较为激烈。

　　８．小户型项目走向衰落

　　从本次房交会看，小户型项目少之又少，而各项目小户型产品所占的比例也比较低。由此可以看出，由于受90/70政策、小户型产品逐渐饱和以及小户型投资价值降低等影响，曾经风光无限的小户型产品正在走向衰落，

　　二、产品市场

　　１．小高层和高层产品依然占据市场的主流。

　　从此次参展的项目来看，80%以上是小高层和高层产品，小高层和高层产品依然是市场竞争的主流产品。

　　２．大盘引领品质时代

　　湘江世纪城、米兰春天、江山帝景、格兰小镇、宜居莱茵城、山语城、绿城桂花城、奥园、茂华国际湘、中城丽景香山、新城新世界、珠江花城、天健芙蓉盛世、藏珑、博林金谷、御邦、卧龙湾、南山苏迪亚诺、东方明珠、长沙玫瑰园、卓越蔚蓝海岸等超级大盘全面带动和提升了长沙的居住品质。

　　３．中小户型所占比例有所提高，但是大户型依然是市场主流产品

　　虽然90/70政策颁布并执行近2年时间，但是由于目前在售项目许多仍然是政策颁布以前就已经整体规划完成，加上受90/70政策影响的项目为规避市场风险，纷纷将两套甚至是三套小面积户型拼接一套大户型，导致大户型产品比例依然比较大，目前大户型依然是市场主流产品。

　　４．两房和三房产品唱主角

　　据我司调查数据显示，目前市场上二房和三房的比例达到60%左右，占据了市场的绝对主导地位。

　　５．拼接户型开始走向历史舞台

　　90/70政策影响，各项目为规避风险，迎合市场需求而将两套甚至三套中小户型拼接成一套中大户型推向市场，从本届房交会各项目的户型供应来看，拼接户型已经大范围走向市场。

　　６．两房及小三房成为市场最受追捧的户型

　　据我司调查所知，目前市场上二房和小三房的市场接受度是最高的，特别是二房产品，已经出现供不应求的局面。

　　７．低容积率住宅与中高容积率住宅两极发展趋势明显

　　目前市场上主要以小高层及高层等中高容积率产品为主，其次是别墅和洋房这样的低容积率产品，多层产品则随着土地价格的提升，开发成本的加大以及其自身盈利能力的下降而逐步退出历史舞台。

　　三、客户市场

　　１．自住型客户占据绝对主流;投资型客户大幅减少。

　　由于市场较为低迷，加上市场发展前景难以判断，投资型客户大多持观望姿态。目前客户市场主要以自住型客户为主。其中，首次置业客户所占比例较大，而对于改善居住条件的二次以上置业客户所占比例则较小。投资型客户与去年相比则有较大幅度的下降。

　　２．大多数客户仍持观望心理

　　面对低迷的市场状态，大多数消费者希望房价下降的心理愈加强烈，因而持币观望的心态愈加坚决，而全国各地“降”声一片的现状则给了他们继续等待的信心和理由，对于投资型客户来说，在价格徘徊不前及各地大打价格折扣的现实面前只有选择继续等待时机，而不敢轻易出手。部分急于购房的消费者则由于对市场形势的发展前景把握不准，而犹豫不决。

　　３．30岁以下年轻客户群体成市场主流客户群体

　　由于市场低迷，投资风险较大，大部分投资者均持观望姿态，投资型客户大大减少，而以改善居住环境为目的的客户则在等待更好的时机出手，30岁以下客户群体由于急于结婚或为结束无房的现状而成为市场最活跃的购房群体。

　　４．外地客户比例下降

　　由于外地客户主要以投资型客户为主，而目前市场状况不是很好，导致外地客户回长置业积极性下降。

　　５．远郊化置业趋势依然明显

　　由于房价较高，经济实力较弱的消费者继续将目光转向二环边缘、三环以及郊县(如长沙县、望城县等)，远郊化置业趋势依然明显。

　　６．客户对房价持看跌心理

　　由于受全国市场不景气及社会舆论影响，目前客户普遍认为房价会有一定的回落。

　　四、价格市场

　　１．整体均价与去年底相比略有上浮

(以上数据均剔除了非市场定价房数据)

　　虽然市场状况不是很理想，但是各大开发商还是力挺房价，坚决不降价，甚至小幅上调价格，一方面打击消费者的信心，另一方面等待市场的回暖.

　　２．价格竞争激烈

　　由于市场状况不是很好，为吸引客户，各项目纷纷推出了低折扣、送首付、送物业管理费、送面积、特价房、补息等等诱人的优惠措施，价格的竞争较为激烈。

　　３．明降暗升

　　虽然各项目推出低折扣，特价房甚至是送首付、送轿车的诱人措施，其实采用的是“羊毛出在羊身上”的伎俩而已，从实际成交价格来看，价格不但没降反而略有上调。

　　４．有价无市

　　虽然长沙房价一直保持去年的高房价姿态，但是由于受宏观政策及全国各地市场低迷影响，长沙市商品房市场实际成交情况并不理想，造成了有价无市的局面。

　　五、营销手段

　　１．促销手段多元化特点显著

　　目前长沙市房地产市场运用了打折扣、送面积、送首付、送电视、送物业管理费、送轿车、送车库、送电影券、免费旅游、老带新优惠、抽奖、特价房等多种手段，促销手段多元化特点较为突出。

　　２．宣传推广力度加大

　　由于市场情况不太好，各项目均不同程度的通过报纸、电台、户外以及短信等途径加大对项目的宣传和推广力度。

　　３．对拼接户型的推售手段匮乏

　　目前市场对拼接户型的推售手段主要有：1、严格按照国家规定进行推售;2、建议客户将小户型部分一次性付款，而大户型部分则进行按揭;3、为客户付增加的那部分银行贷款利息。以上方式均没有解决客户首付款压力或额外增加银行利息的顾虑，因而目前客户对拼接户型的抵触情绪较大。

透过房交会对长沙市房地产市场进行预测

　　预测一： 未来长沙市商品房市场将仍处于供大于求的状态

　　据我司调查数据显示，5-12月长沙市商品房市场的供应量将达到700万平方 米左右，而市场的需求量约在500-600万平方米左右，整体市场处于供大于求的局面。在市场形势不太乐观的情况下，未来的市场竞争将异常激烈。

　　预测二：价格的调整将势在必行

　　市场形势严峻、宏观政策从紧、资金压力日益加大、消费者依然持币观望、各地市场“降”声一片以及目前优惠措施难以吸引消费者的情况下，开发商将不得不对价格进行实质性的调整，以真正的让利性的优惠来打动消费者，迅速回笼资金，规避市场风险。

　　预测三：营销手段将继续朝多元化发展

　　在市场低迷的情况下，营销手段将在严峻的市场竞争中起着关键性的作用，各项目为在激烈的市场竞争中取胜，将会竭尽全力推出各种具有杀伤力营销措施来吸引消费的目光，促进项目的销售，而对拼接户型的营销手段也将取得较大的进展。

　　预测四：各项目的推广力度将空前加大

　　为吸引客户，各项目将不同程度的加大对项目的宣传推广力度，报纸、户外、围墙、电台、杂志、网络以及短信都将是他们选择的主要传播渠道，特别是报纸广告将是宣传的关键媒体。

　　预测五： 自住型客户有望结束观望心理，而投资型客户则仍将继续观望

　　在开发商较大的价格促销力度及强大的宣传攻势下，自住型消费者将有望结束观望姿态，对于实力较强的投资客户也有可能选择在这个时候出手，而对于经济实力较弱的短线投资者则将继续保持观望态度。

　　预测六： 市场有望逐步回暖

　　随着消费者及部分投资者观望心态的逐步解除市场有望逐步回暖。

　　预测七：低价位项目及性价比较高的项目将仍然是消费者的最爱

　　预测八： 二房及小三房产品将仍然是市场最受追捧的产品

　　二房及小三房由于其总价低、适用性强，受众性广而将继续成为市场的宠儿。